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伴随着港股物企财报季的结束，上市物企2022年业绩披露落下帷幕。截至三月最后一天，50家港股物企顺利交卷。但仍有8家港股物企年报“难产”，分别是旭辉永升服务、恒大物业、彩生活、佳源服务、力高健康生活、鑫苑服务、康桥悦生活、奥园健康。

即使财报已经发出也不意味着高枕无忧，很多人调侃，这是史上最差的物企财报。被地产连累，盈利物企不足一半，36家总亏损超2000亿元；规模增速大幅下滑，3家物企在管面积出现负增长；甚至过往浓眉大眼的尖子生，也净利腰斩了。不过，对于物业行业来说，这也是一次集体的历练与反思。在这期间，物企使出浑身解数寻求独立，发现并挖掘自身价值，从房地产的附庸，真正成长为一个挑大梁的行业。同时，在已交卷的物企成绩单中，也不难看出它们的努力：补短板、扩优势，社区、城市、商业、餐饮……赚钱的方式层出不穷。4月10日，乐居财经研究院推出2022年上市物企系列榜单，从营收、利润、规模、现金流、细分业务表现等多个维度，通过10大榜单，透视50家上市物企的业绩成色。营收榜：三成下滑，冠亚军相差112亿

2022年，已发布年报的50家港股物企，总营收取得2212.39亿元的成绩，物企平均营收为44.25亿元，较去年同期披露数据的49家物企平均营收33.62亿元增长31.6%，港股上市物企营收能力进一步提升，但增幅较去年回落。榜单显示，碧桂园服务以413.67亿元夺魁，蝉联物企“营收王”；万物云以301.06亿元位居第二，与碧桂园服务相差112亿元；雅生活服务以153.79亿元位居第三。第二名万物云的营收高出第三名雅生活服务近一倍，第五名至第九名的成绩差距则较为紧凑。期内，营收超100亿的物企股还有绿城服务、保利物业、华润万象生活、中海物业，百亿物企数量由去年的4家增至7家。另一方面，港股物企营收差距持续拉大，收入在平均数以上的物企11家，仅占港股物企总数约两成。营收增速差异也进一步分化，仅有金茂服务这1家物企营收增幅超50%，位居增幅榜第一；共6家物企营收增幅在30%-50%之间，包括建发物业、碧桂园服务、滨江服务、和泓服务、华润万象生活、中海物业。期内，15家物企2022年营收下滑，占比30%。其中，佳兆业美好营收同比下跌33.1%，在50家物企股中降幅最高。此外，宋都服务、荣万家等4家物企的营收跌幅超过15%。净利润榜：平均净利降44%，6家首现亏损2022年，已发布年报的50家港股物企，总净利润取得132.76亿元的成绩，物企平均净利润约为2.66亿元，较去年同期披露数据的49家物企平均净利润4.77亿元下降44.23%。此外，港股上市物企平均净利润率为7.55%。较2021年上市物企平均13.76%的净利润率水平，降6.21个百分点。碧桂园服务以22.61亿元的净利润水平再夺榜首，但净利润较2021年的43.49亿元下滑48%；华润万象生活服务以22.13亿元的净利润水平排名第二，较2021年的17.26亿元上涨28%；其次是雅生活服务，净利润取得19.35亿元，较2021年的25.66亿元下滑24.6%。有6家物企净利润为负，分别为烨星集团、时代邻里、正荣服务、融创服务、世茂服务、金科服务，分别取得净亏损0.52亿元、2.00亿元、2.81亿元、4.62亿元、8.77亿元、18.40亿元。50家港股物企最高净利率达到了26.50%，最低-36.76%。排名前三名的物企分别是星盛商业、祈福生活服务以及滨江服务，净利率分别为26.50%、24.85%、21.13%。有27家物企净利润率不足10%，超过五成。而去年同期披露数据的49家物企净利率不足10%的物企为11家。规模榜：增速大幅下滑，3家负增长

2022年，45家物企公布在管规模。整体而言，物企规模增速正在下降，一方面房地产市场下行，市面上流出的项目减少；另一方面，物企在收并购方面更为谨慎，增量减少。与2021年相比，前三甲名单不变，但位置有所变动。碧桂园服务维持规模榜首，在管面积8.69亿平方米。保利物业上升为第二名，为5.76亿方；雅生活服务以5.46亿方占据榜单第三的位置。此外，有4家物企规模不足1000万方，分别是兴业物联、德商产投服务、宋都服务、苏新服务。其中，前三家连续两年均未超过1000万方，规模最小的是苏新服务，面积仅700万方。在规模增长方面，有42家物企规模实现增长，3家物企规模较上一年下跌。上涨的42家物企，平均涨幅达到25.57%，较2021年的平均涨幅53.57%大降28个百分点。其中，较上年同期增长最大的是华润万象生活，同比上涨90.66%；紧随其后的是东原仁知服务，涨幅为79.4%，新希望服务涨幅为77.8%。不过值得注意的是，2022年并没有在管面积涨幅超过100%的物企。而在2021年，涨幅超过100%的物企有5家，其中，较上年同期增长最大的是合景悠活，同比上涨395.4%；规模最大的碧桂园服务涨幅达到了102.9%。此外，2022年还有11家物企的在管面积涨幅不足10%，包括苏新服务、宋都服务、金融街物业等；3家物企规模较上一年下跌，包括鲁商服务、中奥到家、第一服务控股，同比下跌分别为3.1%、2.6%、1.34%。关联交易榜：保利物业关联规模最高，13家占比超五成 

2022年，共有50家港股物企发布全年业绩公告，其中30家物企公布了在管项目中关联方面积情况。一般而言，整体规模较高的物企，来自关联方的面积也较高。而关联方面积的占比则与物企的外拓能力有关，第三方增拓实力强劲，自然挤压了关联方的比重。2022年，关联方面积规模超过1亿方的物企共有4家。其中，国企央企稳定性较强，承接的关联方面积并不少，保利物业2.23亿平方米、中海物业2.15亿平方米，两者连续两年关联方面积超1亿方。此外，融创服务1.54亿平方米、金科服务1.09亿平方米。对比2021年，关联方面积规模超过1亿方的物企有5家，居首位的碧桂园服务关联方面积达3.46亿平方米。而在关联方面积占比中，比重超50%的有13家物企，较上年减少3家，但有9家物企60%以上面积来自关联方输送。其中，荣万家居首位，关联方面积占比达97.2%；紧随其后的是华发物业服务，关联方面积占比为86.9%；烨星集团的关联方面积占比为76.1%。三者占比均超过2021年的首位77.4%。此外，关联方面积比例低于20%的有4家，与上年数量持平，分别为雅生活服务17%，和泓服务16.1%，合景悠活12%，银城生活服务9.7%。单项目产值榜：最高2771万元，首尾差15倍50家公布全年业绩的港股物企中，有42家物企公布了在管项目总数，乐居财经以此计算出42家物企的单项目产值情况。单项目产值的对比一定程度上可以反映出物企掘金能力的差异。排除单个项目规模大小的影响，在单价收费高或者增值服务挖掘充分的项目中，物企项目的产值也会高，同时也能拉升整体产值。42家物企中，单项目产值最高达到了2770.93万元，为宝龙商业。第二名祈福生活服务同样超过2000万，为2393.01万元。第三名为华润万象生活，单项目产值为882.23万元。而上年同期，40家公布了在管项目总数的物企中，单项目产值为两千万以上的物企有1家，为祈福生活服务，达到2047.62万元。第二名和第三名分别是宝龙商业以及世茂服务，其单项目产值分别为1100万元和1015.18万元。2022年单项目产值2000万以上的有2家，500万元-1000万元的有19家，产值在500万元以下的有21家，单项目产值最低的是银城生活服务，为175.87万元。对比上年同期，2021年银城生活服务单项目产值为161.41万元，同样为已公布企业中单项目产值最低。2022年宝龙商业的单项目产值约为银城生活服务的15.76倍。以规模超过1亿方的头部物企为例，单项目产值最高的是华润万象生活，其次是世茂服务、保利物业、远洋服务、碧桂园服务，单项目产值均超600万元。规模最高的碧桂园服务平均单项目产值则处于中等水平，为626.68万元。2022年12家公布了在管项目总数且规模上亿的物企平均单项目产值约为516万元，大部分头部物企产值处于腰部水平。现金榜：“现金王”易位，2家增幅翻番物企一直被关联房地产公司视为“现金奶牛”，但由于行业下行，物企也难“独善其身”。截至2022年12月31日，50家港股物企都有净现金结余，合计总额1046.97亿元，较2021年49家公布该项数据的港股物企现金总额1092.4亿元减少了45.43亿元，减幅为4.16%。而2021年的减幅为8.8%，可谓连续两年下降。其中，“最大财主”易位，万物云手握133.45亿元跃居第一名，主要为年内进行全球发售收到募集资金及经营性活动产生的现金净流入。上年的“现金王”华润万象生活以125.93亿元降至第二名，紧随其后，碧桂园服务以112.16亿元降至第三位。而手中现金在5亿元之下的有21家港股物企，位居倒数三名的是润华服务、宋都服务、方圆生活服务。其中，润华服务手中现金最少，不足1亿元。相较于2021年，整个榜单座次也发生了一些调整。越秀服务、中海物业挤进前10，银城生活服务跌至30名开外。截至2022年底，有2家物企的现金翻番，分别为滨江服务、万物云。其中，滨江服务现金增幅最大，为115.28%。不过，对比2021年，港股物企在2022年的现金增幅表现只能说是差强人意。2021年底，有7家物企的现金翻了两倍以上，其中，新希望服务现金增幅最大，为881.7%；中骏商管的现金增幅为475.38%；领悦服务集团、康桥悦生活的现金增幅均超过300%。负债榜：华发物业蝉联“杠杆王”，9家负债率超60%2022年，已发布年报的50家港股物企，合计流动负债额达1278.8亿元，较上年同期增长26.6%。物管作为现金流较为充足的行业，流动负债的高低，一定程度上与物企规模的大小有关。50家港股物企中，碧桂园服务流动负债继续领先，约249.94亿元；紧随其后的是万物云、雅生活服务、华润万象生活、绿城服务，流动负债均超70亿元，分别为177.14亿元、81.88亿元、80.40亿元，以及73.87亿元。此外，有8家物企的流动负债在3亿元以下，分别是星盛商业、领悦服务集团、润华服务、烨星集团、宋都服务、兴业物联、德商产投服务、祈福生活服务。截至2022年3月31日，50家物企平均负债率约为47.3%，较上年的44.9%增长约2.4个百分点。作为轻资产运营企业，物企原本不高的负债率在去年出现上升趋势。50家物企中，18家负债率超过50%，占比35%；37家负债率超过40%，占比50%。华发物业服务的负债率虽较去年有所下降，但仍居榜单首位，为99.39%，蝉联“杠杆王”；银城生活服务第二，负债率70.68%；京城佳业第三，负债率64.10%。负债率处于低位的包括两家有商管属性的物企，中骏商管与卓越商企服务，负债率分别为18.74%、28.39%。此外，祈福生活服务的负债率也较低，为24.26%。潜力榜：8家“储粮”超10亿50家港股物企中，有45家物企公布了合同（合约）负债，合计约288.68亿元。其中，有8家物企的合同负债超过10亿元。合同负债超过10亿元的8家物企中，“储粮”最高的是碧桂园服务，合约负债59.82亿元；紧随其后的是万物云，合同负债为45.15亿元。排在万物云之后分别为华润万象生活、绿城服务、融创服务、保利物业、雅生活服务、世茂服务，合同负债分别为18.32亿元、15.29亿元、14.50亿元、14.29亿元、13.40亿元、12.28亿元。此外，合同负债低于2亿元的物企有18家，其中有11家物企的合同（合约）负债不到1亿元，分别为融信服务、时代邻里、烨星集团、兴业物联、鲁商服务、方圆生活服务、苏新服务、祈福生活服务、德商产投服务、宋都服务、星盛商业。从合同负债与营收的比值方面来看，滨江服务的比值最高，达45.76%，其次为建发物业，达43.23%。和泓服务、第一服务控股、朗诗绿色生活、兴业物联、弘阳服务、融创服务、烨星集团紧随其后，比值均介于20%到30%之间。比值不足10%的有12家。其中，卓越商企服务、星盛商业、时代邻里三家物企比值不足5%，分别为4.64%、3.38%、3.03%。物管服务榜：36家占营收比超50%，毛利率下滑对于绝大部分物企而言，物业管理服务依旧是最大的收入来源。据乐居财经统计，2022年，49家港股物企的物业管理服务收入合计1283.42亿元，同比增长37.57%。从收入占比来看，物业管理服务在总营收中占比超过50%的有36家。换言之，七成以上的物企，物业管理服务扛起了收入的半壁江山。其中，贡献八成以上收入的有4家，分别是润华物业、烨星集团、领悦服务集团、银城生活服务，收入占比分别为91.9%、84.5%、81.9%、80.1%，润华物业以超90%的占比高居榜首。与之相反，苏新服务、宝龙商业，这两家物企的物管服务收入占比在两成以下，分别为8.9%、14.4%。毛利率方面，49家物企中，有37家公布了物管服务的具体毛利率情况，平均毛利率水平达20.1%，与去年同期的23.3%相比，下降3.2个百分点。而低于均值水平的物企数超四成，37家中有16家毛利率处于20.1%之下。细分到各个企业来看，物业管理服务毛利率最高的是新希望服务，为29.2%；荣万家、领悦服务集团紧随其后，毛利率均为27.8%；德商产投服务的毛利率为26.6%，碧桂园服务的毛利率为25.5%，德信服务集团的毛利率为25.1%。值得注意的是，2022年港股物企的物管服务毛利率均没有超过30%。而在2021年，物业管理服务毛利率最高的是碧桂园服务，为34.6%；佳源服务、新城悦服务紧随其后，毛利率也在30%以上，分别为30.4%、30.1%。社区增值服务榜：占营收比下滑，毛利率最高67%

50家港股物企中，有39家物企公布了社区增值服务情况。在已经披露的数据中，2022年39家物企社区增值服务总收入约为239.45亿元，平均收入约6.14亿元，对比上年同期的5.95亿元略有增长。其中有3家物企收入超过20亿元，分别是碧桂园服务40.17亿元、保利物业30.64亿元、雅生活服务23.20亿元。而上年同期有40家物企公布了社区增值服务情况，4家物企收入超过20亿元，分别是碧桂园服务33.27亿元、绿城服务28.36亿元、世茂服务25.13亿元，以及保利物业23亿元。除此之外，2022年社区增值服务收入不足1亿元的有9家，1亿元-5亿元的有17家，5亿元-20亿元的有10家。有31家物企公布了2022年社区增值服务毛利率情况，其平均毛利率达到35.8%。毛利率超过50%有2家，为佳兆业美好66.6%、碧桂园服务53.5%。而上年同期有34家物企公布了社区增值服务毛利率情况，其平均毛利率为42.9%。毛利率超过50%有7家。此外，2022年港股物企社区增值服务毛利率最低的是京城佳业15%，其次为东原仁知服务18.5%、华润万象生活26.6%。2022年，社区增值服务在物业收入中的占比普遍不高。该板块业务收入比重超过20%的有11家，最高为新希望服务，占比26.6%；收入比重不足10%的有15家，最低的是苏新服务3.7%。

而上年同期社区增值服务收入比重超过20%的有14家，收入比重不足10%的有12家。

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