财通证券：业绩持续承压，企业分化明显

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乐居财经李礼 5月16日，财通证券发布房地产行业2022年年报及2023年一季报综述。

投资要点

5月 30城新房累计成交面积同比+34%，环比 4月同期-6%，13城二手房累计成交面积同比+74%，环比 4月同期-6%。5月 30城新房累计成交面积 439万方，同比+34%，环比 4月同期-6%；全年累计同比+13%。其中，一线城市 5月累计成交 97万方，同比+72%，环比 4月同期-13%，全年累计同比+29%。二线城市 5月累计成交 261万方，同比+36%，环比 4月同期+4%；全年累计同比+6%。三线城市 5月累计成交 82万方，同比+2%，环比 4月同期-24%；全年累计同比+18%。二手房恢复势头好于新房，5月 13城二手房累计成交面积 315 万方，同比+74%，环比4 月同期-6%；全年累计同比+54%。

4月社会融资规模不及预期，较上年同期多增 2729亿元。5月 11日央行发布统计数据显示，截至 2023年 4月末社会融资规模存量为 359.95万亿元，同比增长 10%。对实体发放的人民币贷款余额为 224.4万亿元，同比增长 11.7%。从结构来看，2023 年 4 月末对实体经济发放的人民币贷款余额占同期社会融资规模存量的 62.3%，同比提高 0.9pp。从增量来看，4 月份社会融资规模增量 1.22万亿元，同比多增 2729亿元；对实体经济发放的人民币贷款增加 4431亿元，同比多增 729 亿元。

4 月居民中长期贷款减少，反映购房意愿疲弱。4 月人民币贷款增加 7188 亿元，同比多增 649 亿元。住户贷款减少 2411 亿元，其中短期贷款减少 1255亿元，居民消费信心有所恢复；以房贷为主的中长期贷款减少 1156 亿元，反映购房意愿疲弱。根据克尔瑞数据，4月百强房企全口径销售金额环比-13.5%，30 个重点城市住宅成交面积环比-27%，市场热度较月呈现下滑，与信贷数据有较强的一致性，房地产销售回暖仍需进一步巩固。

厦门、南京土拍维持较高热度。5 月 10 日，厦门、南京同日迎来集中供地出让。厦门本轮土拍仅有 3 宗地块，总建筑面积为 26.6 万平方米，出让规模较小且地块质量较高，因此呈现出超高热度，2宗地进入摇号环节，其中 1宗高达 88家房企参与摇号，整体溢价率达到 10.39%；由于地块起拍价较高，资金实力相对雄厚的央国企为土拍主力。南京延续了首轮的热度，共挂牌 11 宗含宅地块，其中 1宗终止出让，剩余 10宗地块总建面 87.6万平方米，其中 3宗地块摇号成交，5宗地底价成交，整体溢价率升至 9.23%，较首轮提升 1.3个百分点。

投资建议：我们认为当前板块应当关注 2 条投资主线：1）开发企业：华发股份、越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团、建发股份、万科 A、龙湖集团、华润置地等；2）物管企业：中海物业、华润万象生活、招商积余等。

风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。