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预期我国公募REITs在首发与扩募的双重驱动下，市场规模将得到持续提升，这一创新型金融产品将伴随我国基础设施建设迈向稳健发展。

2023-01-12

1月9日晚间，2022年首单REIT基金——嘉实京东仓储基础设施披露认购结果。据了解，嘉实京东仓储基础设施REIT发行当日便提前结束募集并进行比例配售。

公告显示，嘉实京东仓储基础设施REIT面向公众投资者募集总额为0.45亿份，(之前确定的认购价格为3.514元/份)公众认购金额超341亿元。从配售比例来看，最终公众发售配售比例为0.46%。按照发售公告信息，该REIT基金计划募集总额17.57亿元，最终发行累计吸引了近720亿元资金参与。

01 底层项目运营良好

据悉，嘉实京东仓储基础设施REIT底层资产包括重庆的京东重庆电子商务基地项目(中转配送中心)一期项目、武汉的京东商城“亚洲一号”仓储华中总部建设项目和廊坊的京东“亚洲一号”廊坊经开物流园项目，合计建筑面积35.1万平方米。项目资产出租率均达到了100%即满租状态，租约长度约五至六年，高于行业平均水平的三年，整体运营高效稳定且抗风险能力较强。

财务数据显示，2019年至2021年三年间，上述项目整体经营情况良好，净利润分别达到2239.37万元、3121.01万元和4251.47万元，2022年上半年营业总收入为5315.47万元，净利润为2079.56万元。根据可供分配金额测算报告，2023年基础设施基金净现金流分派率将达到4.29%。

嘉实基金方面表示，嘉实京东仓储基础设施REIT底层资产均在物流核心节点城市，京东物流在当地租赁需求较强。具体来看，廊坊和重庆项目，京东物流拥有大量自动化设备，退租及切换成本较高。武汉项目属于核心成熟位置，周边无大面积空置仓源，向外围搬迁会造成综合运营成本上升。此外，随着电商需求逆势增长，京东物流过去两年业务经营规模和市场占有率等受影响不明显，具备持续整租的实力。且仓储物流类REITs具有一定的稀缺性，嘉实京东仓储基础设施REIT是首单民企仓储物流公募REIT，是市场上稀缺的高标仓储类REIT产品。

02 今年REITs将快速增长

迈入2023年，市场对于公募REITs领域的快速增长充满信心。机构人士普遍预计，2023年公募REITs发行将更加常态化，资产类型将更为丰富，首发和扩募将共同推动市场加速扩容。

业内人士表示，已上市的公募REITs原始权益人均为特定区域或领域内的行业龙头，其积累数年的资产储备将为未来扩募打开合理想象空间，公募REITs常态化发行有望延续至2024年。

国家发展改革委投资司副司长、一级巡视员韩志峰，在去年12月25日在第七届“中国PPP论坛”上表示，明年基础设施REITs很可能会进入快速发展期。“预计到今年年底，共有24只REITs正式挂牌，总发行规模783.6亿元。我们希望到明年年底，基础设施REITs能够超过60只，总发行规模超过2000亿元。

展望我国公募REITs市场的后续表现，国金证券表示，预期我国公募REITs在首发与扩募的双重驱动下，市场规模将得到持续提升，这一创新型金融产品将伴随我国基础设施建设迈向稳健发展。

关键词： 基础设施