2023年第一个交易日，鲁商健康产业发展股份有限公司（以下简称“鲁商发 展 ”，证券代码：600223）又涨停了，涨停的原因是节前发布了《重大资产出售暨关联交易报告书（草案）》。

交易的主要内容


【资料图】

《草案》披露，本次交易为鲁商发展及其全资子公司鲁健产业、鲁商健康向山东城发集团出售标的资产，山东城发集团以现金方式支付全部交易对价。本次交易标的资产为鲁商发展及其全资子公司鲁健产业、鲁商健康持有的鲁商置业 100%股权、新城镇100%股权、创新发展100%股权、菏泽置业100%股权、临沂地产100%股权、临沂置业51%股权、临沂金置业44.10%股权、临沂发展 32%股权，以及 鲁商发展对上述标的公司及其下属公司的全部债权。

本次标的资产对应评估值合计为 59.07亿元，以评估值为基础，本次交易各方确认的标的资产的合计交易价格为59.07亿元。 本次交易符合《企业国有资产交易

监督管理办法》（国资委、财政部令第32号）规定的国有产权非公开协议转让条件，由各方通过非公开协议转让方式完成，不涉及国有产权挂牌转让。

另外，鲁商发展解释称，本次交易为鲁商发展重大资产出售，不涉及发行股份，不会导致鲁商发展股权结构发生变化。本次交易前三十六个月及本次交易完成后，鲁商发展的控股股东均为商业集团，实际控制人均为山东省国资委。因此，本次交易不会导致鲁商发展实际控制权变更，不构成《重组管理办法》第十三条规定的重组上市。

本次交易对鲁商发展的影响

本次交易完成前，鲁商发展业务主要涵盖生态健康产业和生物医药两大板块，形成了两大主营业务独立运营、协同发展、双轮驱动的发展格局，生态健康产业板块主业为房地产开发和销售与健康产业运营，生物医药板块主业为化妆品、医药、原料及添加剂的研发、生产与销售。

鲁商发展房地产开发业务在山东省内以济南、青岛为核心，重点布局临沂、泰安、

烟台、济宁、菏泽、潍坊、淄博等城市，山东省外布局至北京、上海、重庆、黑龙江等省、直辖市，形成了精品住宅、城市综合体、大型购物中心、高端写字楼、星级酒店等产品系列。

健康产业运营方面，主要以鲁商服务为主体，该公司是一家在山东省具有领先市场地位、快速增长的综合性物业管理服务提供商；另外，公司发展代建、招商运营、康养等轻资产业务。

在生物医药板块，鲁商发展的业务主要包含化妆品、医药、原料及添加剂业务。化妆品方面，福瑞达生物是公司化妆品主要经营主体，依托公司“妆药同源，科技美肤”的研发优势和产业链优势，已发展成为山东省化妆品行业龙头企业，旗下拥有“颐莲”、“瑷尔博士”、“善颜”、“UMT”、“诠润”、“贝润”等多个知名化妆品品牌。

医药方面，鲁商发展涵盖中药及化药制剂（明仁福瑞达）、生化药品（博士伦福瑞达）及销售团队（医药事业部），拥有施沛特、颈痛颗粒、小儿解感颗粒等多个知名品牌。公司旗下的明仁福瑞达致力于中成药、化学药、保健食品的研发、生产和销售，产品涵盖骨科、妇科、内科、眼科、儿科五大领域。

原料及添加剂方面，鲁商发展旗下焦点福瑞达是全球领先的透明质酸原料生产基地之一，集透明质酸研发、生产、销售为一体，在透明质酸行业产量及销量均名列前茅；旗下福瑞达生物科技主要生产食品和化妆品添加剂，食品添加剂之一纳他霉素市场占有率在40％以上。

通过本次交易，鲁商发展将原有的房地产开发业务资产置出，其业务将由双主业板块发展转型为以生物医药板块为主业。鲁商发展称，公司根据经营战略发展的规划和需求，将进一步集中优势资源发展生物医药板块相关业务。本次交易完成后，鲁商发展将提升可持续发展能力、抗风险能力、盈利能力以及后续发展潜力，为整体经营业绩提升提供保障，符合公司全体股东的利益。

本次交易对主要财务指标的影响

本次交易完成后，对鲁商发展的主要财务指标影响较大。

交易前的2021年12月31日和2022年10月31日，鲁商发展的资产分别为614.15亿元和590.92亿元；交易后的2021年和2022年1-10月，鲁商发展的资产分别为105.48亿元和107.51亿元；

交易前的2021年12月31日和2022年10月31日，鲁商发展的归属于母公司所有者权益分别为47.27亿元和36.04亿元；交易后的2021年和2022年1-10月，鲁商发展的归属于母公司所有者权益分别为43.16亿元和34.97亿元；

交易前的2021年12月31日和2022年10月31日，鲁商发展的营业收入分别为123.63亿元和104.15亿元；交易后的2021年和2022年1-10月，鲁商发展的营业收入分别为31.26亿元和27.46亿元；

交易前的2021年12月31日和2022年10月31日，鲁商发展归属于母公司所有者净利润分别为3.61亿元和-9037.76万元；交易后的2021年和2022年1-10月，鲁商发展归属于母公司所有者净利润分别为1.9亿元和2.07亿元。

对比分析可见，本次交易完成后，鲁商发展的总资产和营收规模下降较多，但置出地产业务后公司利润指标得以改善。

值得关注的是，本次交易完成后，鲁商发展的负债率依然很高。

截至2022年10月31日，鲁商发展在本次交易完成前后的资产分别为590.92亿元和107.51亿元，交易后资产减少483.41亿元；交易前后的负债分别为536.81亿元和65.87亿元，负债减少470.94亿元；交易前后的负债率分别为90.84%和61.27%，负债率降低了29.57%。

鲁商发展出售房地产业务应该来说是好事，但在国家2022年末大力支持房地产业务时出售，而且价格不高，有点可惜。另外，本以为出售房地产业务后，公司负债会大幅降低，结果只是降低了29.57%，依然负债61.27%，说实话，负债率有点高，远高于行业平均水平。

2022年上半年，上海家化的资产负债率为44.64%，丸美股份负债率为16.35%，水羊股份的资产负债率为49.63%，珀莱雅的的资产负债率为41.21%，贝泰妮的的资产负债率为16.65%，拉芳家化的资产负债率为7.78%，名臣健康的资产负债率为23.1%，上述几家 企业平均负债率为 28.48%。

企业资产负债率高，会增加财务风险，甚至会导致企业运营资金紧张而引发财务危机。

目前，鲁商发展化妆品业务在20亿元规模上下，随着规模的增大，其增速将不断放缓，这是投资人应该考虑的一个问题，不过很多投资者现在只看到了化妆品和医美行业高估值的逻辑，而忽视了风险。

实际上，自鲁商发展发布筹划重大资产出售暨关联交易信息后，不到 2个月的时间先后收 获了 6个涨停板，而目前中华医学会医学美学与美容学分会发布《新冠疫情时期整形美容医疗风险管控指导意见》正在网络扩散。

公开资料显示，中华医学会是成立于1915年的学术性社会组织，由中国医学工作者组成。该学会下属的中华医学会医学美学与美容学分会(医美分会)于1990年11月14日在武汉正式成立，主要业务包括开展医美相关学术交流、编辑出版期刊及书籍和音像制品、美容医学专业教育与培训等。

该指导意见称，近期国内医美行业陆续出现新冠感染后的患者在进行常规医美治疗时出现恶性事故的案例。分会经充分调研后，特提出，新冠感染后机体免疫系统紊乱，处于高敏状态，增加了玻尿酸等注射时疼痛及过敏的风险。由于发烧新陈代谢加速，会加快注射物吸收。新冠阳性以及正在康复中的患者禁止实施任何医美项目；新冠转阴康复早期（4周内）患者，慎重实施中小医美项目，原则上禁止开展全麻手术项目。要严格做好相关术前检查。

或受此影响，本是 2023 年开门红的股市，午后多只医美概念股跳水回落，截至 1月3日收盘，昊海生科A股收跌5.99%、华熙生物收跌3.53%、朗姿股份收跌2.70%、爱美客收跌1.89%、贝泰妮收跌1.90%。

或许是清扬君多虑了，还是让我们一起看1月4日鲁商发展的股价走势吧！

关键词： 房地产业务