房地产增量时代,大中小城市的楼市一荣俱荣,现在到了存量时代,有的只是分化、分裂。那些关于房价猛涨的整体性、概括性判断,越来越站不住脚了。

冰川思想库特约撰稿丨熊志


(资料图片仅供参考)

沉寂许久的房地产市场,开始格外热闹了起来。

这两天,“疫情三年,涨回来只用了一周”的话题登上了热搜。曾经人烟稀少的售楼处,再次门庭若市。一位中介对媒体侃侃而谈,“恐慌,生怕买不到,真的不缺购买力”。

一周涨回三年前,我们又来到了暴涨的前夜?

01

楼市在回暖,在复苏,这个判断当然是成立的。

前几天,在睡前刷短视频时,看到一个深圳房产中介的同城直播,镜头里的售楼处,人声鼎沸,这让我一度以为是错觉,深圳的楼市,已经“狂飙”到了需要深夜排队抢房的地步吗?

后来,这事不仅被证明是真的,还登上了热搜。据报道说,那个楼盘位于深圳龙岗区,位置相当偏僻,首付三成大概90万元,开发商送60万元,等于只要30万元首付就能签约。

于是出现了一个很奇妙的现象,一边是一批提前上车没享受到优惠的购房者,在旁边举着退房的牌子维权;一边是长长的抢房队伍,人们通宵排队,试图用30万的低成本,实现他们在深圳的安居梦。

深夜抢房的队伍中,我不知道其中有多少是雇佣充场的“托”,看数据成交确实不错,据说2月17日当天就卖出去了17套。

▲售楼处门口提前排队的人群(图/网络)

后来,这一变相降低首付的政策,很快就被叫停了。但如此热闹的场面,放在一年前是不敢想象的,它说明购买力在重新跑步进场。大城市的市场,永远有你想象不到的疯狂。

这并不奇怪。为了缓解下行压力,地产利益链上的各方,能拿出来的刺激手段不断拿出来,试图激活市场信心。

比如就在昨天,扬州打响了三四线城市取消限购和限售的第一枪。相较于试探性地松绑,武汉则直接摊牌了,将房地产行业定性为“困难行业”,给楼市刺激政策披上了“稳经济”的外衣。

开发商就不用说了,被提前还贷潮折磨的银行,为了鼓励大家贷款买房,同样坐不住了,房贷年龄延至80岁,行不行?不行那就90岁。

延迟退休加延期还贷,成了刺激楼市的又一剂强心针,果然是“办法总比困难多”。

02

现在的房地产市场,给人以一种要把失去的三年抢回来的感觉。

政策端在刺激,开发商在让利,中介在吹风,炒房客摩拳擦掌,就连专家学者也开始摇旗呐喊了。前两天一位学者就鼓吹道,“兔年楼市必将回暖部分城市可能出现‘缺房’现象”,营造出一种暴涨前夜的感觉。

对很多人来说,买房是买个升值的预期,在全方位的气氛烘托煽动下,想要让他们按捺住买房的冲动并不容易。但盲目鼓吹“疫情三年,涨回来只用了一周”,是不是合适?

对此,我是有些怀疑的。

首先,这一说法在数据层面没有任何支撑;其次,它忽视了一个重要因素——中国的房地产市场早就不是铁板一块的了。三四线的楼市和一二线的楼市,核心区域和郊区,完全就是冰火两重天的两个世界。

深圳人深夜通宵抢房,能证明十八线城市的楼市,在快速反弹吗?上海楼市的成交量在显著增长,能代表县城楼市的库存在加速出清吗?当然不能。

别说上海、深圳,同样是小城市的西双版纳,尽管这两天据说“涨了很多,每平米涨了1500—2000元”,但它同样代表不了广大小城市的现状,它顶多能代表一个旅游城市的阶段性爆发。

说白了,现在的房地产市场,根本就没有所谓可以用一句话简单概括的基本面了。

房地产增量时代,大中小城市的楼市一荣俱荣,现在到了存量时代,有的只是分化、分裂。那些关于房价猛涨的整体性、概括性判断,越来越站不住脚了。

图/图虫创意

影响房价的因素有很多,核心无非是供需关系,城镇化高歌猛进时,大量的农民进城,县城楼市也有春天,现在城镇化放缓,人口开始负增长,根本已经没有那么多新增购买力了。

关于房价走势有个知名判断,叫“长期看人口”。一二线城市有源源不断的人口流入,三四线城市,甚至十八线城市,楼盘还在不断建,但产业空心、人口流失,哪来那么多接盘侠呢?

去年,因为想让家里人从村里搬到县城,在网上看了一些房,也加了一些中介好友,后来发现,一些总价才三四十万的房子,挂了大半年都卖不出去。

县城的房子早就不好卖了,没有疫情也一样。不知道你有没有发现,返乡置业的话题,这两年基本消失了?

03

从经济大局的角度考虑,房地产行业当然需要提提气。楼市活跃不起来,土地财政遇冷,地方债风险会越来越大。房产大幅贬值,相信广大购房者也不会愿意看到。

但我总觉得,经历过前些年的野蛮生长后,我们应该认识到一个基本事实——这一行业应该尊重它的规律,而不会是一味地人为造势、吹风,靠胡说来营造出一种虚假的繁荣。

一线城市的楼市在复苏,不代表所有城市都在快速回弹。局部回暖和全面回暖,积压的刚需释放和地产市场步入稳定的上行期,这是两个概念。

现在的问题是,在“疫情三年,涨回来只用了一周”这类缺乏论据支撑的口号式论断的煽动刺激之下,人们很容易对当前的市场出现失真的判断,焦虑地进场搏杀。

这几天,一位短视频博主“小张”爆红,她的内容挺简单,就是教人们如何坐公交车、如何坐地铁、如何一个人去医院看病。这些在大城市生活惯了的人看来稀松平常的技能,为何还需要专门的指引教学?

原因很简单,在大城市之外下沉市场,还有基数庞大的小镇、乡村人群,他们没有接触这些现代化的元素,所以需要刻意地去学习。如果说非要有基本面,那五环外他们可能才是。

图/网络

房地产市场也是一个道理。

算上县级市、地级市和直辖市,中国有600多个城市,“疫情三年,涨回来只用了一周”,哪怕是发生在某个大城市的真实情况,也不要以偏概全,把它当做一种整体局面。

这不单单是报道价值的问题。说白了,房地产行业关联利益太多,相较于唱衰,往上行方向吹风造势,一味鼓吹房价要暴涨,是符合很多人利益的。

最后猜一下,“疫情三年,涨回来只用了一周”,是如何传开的?反正报道是这样说的,“不少房产中介这几天都在社交平台疯传这句话”。是的,不是别人,正是房产中介。

关键词: 房地产市场