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乐居财经 李礼 5月23日，东方证券发布2023年第20周地产周报。

核心观点：

本周市场回顾。第 20 周房地产板块指数弱于沪深 300 指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深 300 指数相对收益为-4.2%。沪深 300 指数报收 3944.54，周度涨幅为0.2%；创业板指数报收 2278.59，周度涨幅 1.2%；房地产板块指数报收 2659.13，周度涨幅为-4.0%。

本周行业要闻。国常会：研究落实建设全国统一大市场部署总体工作方案和近期举措。央行：加快完善住房租赁金融政策体系，促进房地产市场平稳健康发展。统计局：4 月份商品住宅销售价格环比整体涨幅回落，二手住宅环比涨幅回落更为明显。住建部：研究制定物业服务企业红黑名单制度。香港证监会行政总裁梁凤仪：与内地监管机构持续探讨将房托基金（REITs）和基础设施 REITs 纳入互联互通机制的可行性。财政部：1-4 月国有土地使用权出让收入同比下降 21.7%。杭州、南京部分区域放松限购。广州：推出不动产登记支持高质量发展“新十条”举措。北京房地产中介行业协会：邀请房产经纪公司召开座谈会讨论中介费相关事项。天津：三部门联合印发《关于推进民企债券融资增信模式有关工作的通知》。河南鹤壁：住博会期间购买参展企业商品住宅每套最高补贴 1 万元。深圳市房地产中介协会：对通过互联网开展房地产领域信息与交易服务的主体实施行业自律管理。

第 20 周新房和二手房销售量均较上周减少。第 20 周 44 大城市新房销售为 3.0 万套，较第 19 周减少 11.0%；21 大城市二手房销售 2.0 万套，较第 19 周减少13.8%。一线城市新房、二手房交易较第 19 周分别减少 4.7%、减少 12.7%；二线城市新房、二手房交易较第 19 周分别减少 1.8%、减少 16.4%。库存量较 19 周上升，库销比基本持平。截至第 20 周，20 大城市库存为 113.7 万套，较第 19 周增加1642 套；库销比为 14.1 个月，与第 19 周基本持平。本周土地市场活跃度较第 19周上升。第 20 周 36 大城市市本级合计成交土地 29 块。土地出让金减少。2023 年第 20 周 36 大城市市本级土地出让金为 223.1 亿元，较第 19 周减少 88.4 亿元。平均溢价率上升。2023 年第 20 周 36 大城市市本级土地成交平均溢价率 4.4%，较第19 周下降 4.8 个百分点。

重点公司公告。保利发展商用物业第二期资产支持专项计划成立，实际收到参与资金 20.35 亿元。华侨城、世茂集团公布 4 月经营情况。厦门国贸拟定增募集资金总额不超过 37 亿元。苏州高新更新 A 股定增预案，拟募集资金总额不超过 16 亿元。旭辉集团及旭辉永升服务更换公司核数师。

投资建议与投资标的

本周新房和二手房备案数据环比均有下降，新房同比增速收窄至 1%。统计局公布 4月地产数据，低基数效应下单月销售面积和金额同比增速分别扩大至 5.5%、28.0%，但销售面积和金额环比分别下降 48.1%、39.0%，降幅较深。从周度追踪的重点城市高频数据来看，5 月周均销售面积较 4 月环比进一步下降，同比增速也持续收窄。房价环比涨幅回落， 4 月份商品住宅销售价格环比上涨城市个数减少，二手住宅环比涨幅回落更为明显，各线城市商品住宅销售价格同比上涨或降势趋缓。销售量价均显示春节以来销售强复苏的持续性不足，符合我们此前对销售走势的判断，Q2 景气度大概率回落。因城施策宽松延续，本周杭州、南京部分区域放松限购，河南鹤壁住博会期间购房每套最高补贴 1万元，Q2地方需求端政策主要以公积金政策、购房补贴等为主，力度较为克制，涉及城市的能级有所上升。由于Q1 销售超预期改善，预计上半年销售整体仍能维持一定增长，因而更大力度政策或仍需等待至下半年释放。预计行业仍将延续弱复苏态势，看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。

风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。

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